居抜き物件の造作譲渡料とは
居抜き物件を探す際に必ず耳にするのは「造作譲渡料」です。
飲食店を開業するに当たり、意外と知らない人も多い「造作譲渡料」について説明いたします。
「造作譲渡料」とは何か？
「造作」とは建物の内部を構成する内装・厨房設備・空調設備・什器などを指し、居抜き物件で前オーナーからテナントの内装や造作を引き継ぐ際に新オーナーが前オーナーに支払う費用の事を「造作譲渡料」と言います。
造作譲渡料の価値は、設備の性能や使用年数ではなく、立地や集客力などの「物件の価値」によって設定されます。
居抜き物件を契約する際は、建物のオーナー側と結ぶ賃貸借契約とは別に店舗を使用していた前オーナーとの間で「造作買取」の契約を結ぶ必要があります。
内部造作の所有権がリース会社や建物のオーナーなどに移行しているケースは、別途リース契約か、業務委託契約を結ぶ必要があります。
「造作譲渡料」と「原状回復」の関係について
一般的な賃貸契約では「賃貸契約を解約する際は元のスケルトン状態に戻して貸主に返さなくてはらない」という「原状回復の義務」が含まれています。解約通知は解約日のだいたい6カ月～10カ月前と決められているので、前オーナーは解約日まで解体費用を払ってスケルトン状態にするか、居抜き物件として欲しい人に譲るかの二択に迫られます。
その関係から賃貸契約の切れる6カ月目に近づくにつれ、造作譲渡料が安くなる、というケースがあります。
中には解体費用がかかるくらいなら、無料で引き渡してもいい、というケースもあるので高い造作譲渡料の場合は少し待って見るのも一つの手です。
「造作譲渡料」にまつわるトラブル
物件の賃料や保証金などの基本的な費用と比べ、飲食店開業初心者にとって造作譲渡料の存在は意外に見落としがちが費用です。無事に造作譲渡料を支払って居抜き物件を手に入れたとしても、契約の見落としなどによってトラブルに発展するケースもあります。
例えば、譲渡されると思っていたものが引き渡し時に無くなっていたケースや、実はメーカーからの貸与品やリース品だったために早々に引き揚げられてしまった、などのケースです。このような事例を避けるためにも契約書をよく読み、備品のリストを作成しておきましょう。
初期費用がかからないという触れ込みで探した居抜き物件で予想外の出費を出さないためにも契約などは慎重に行った方がいいでしょう。
